Vedtekter 2016

VEDTEKTER
for
SAMEIET BADEBAKKEN 2-34
Fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet
Endret § 5 og ny § 21 vedtatt på sameiermøtet i 2006
Ny § 22 vedtatt på sameiermøtet i 2007
Endret § 5 vedtatt på sameiermøtet i 2008
Endret § 14 og § 17 vedtatt på sameiermøte i 2011
Endret § 9 vedtatt på sameiermøte i 2012
Endret § 5 vedtatt på sameiermøte i 2013
Ingen endringer på sameiermøte i 2014
Endret § 5, 9 11 og 21 samt ny 23 og 24 vedtatt på sameiermøte i 2015
Ny § 25 vedtatt på sameiemøtet 2016

§ 1 Navn
Sameiets navn er Sameiet Badebakken 2-34. Sameiet er opprettet ved seksjoneringsbegjæring tinglyst 10.november 2000

§ 2 Hva sameiet omfatter
Sameiet består av de respektive eierseksjoner i eiendommen gnr 57 bnr 400 i Oslo kommune. Den enkelte sameier har en sameieandel i eiendommen med tilknyttet enerett til bruk av den, eventuelt de bruksenheter vedkommende sameier har grunnbokshjemmel til. De enkelte bruksenheter består av en hoveddel samt eventuelt en eller flere tilleggsdeler. Hoveddelen består av en klart avgrenset og sammenhengende del av bebyggelsen på eiendommen. Tilleggsdelene omfatter deler av boligarealene, deler av bodene, deler av parkeringsplassene i garasjeanlegget og deler av utearealet. Balkonger/terrasser og private utearealer inngår i bruksenhetene. Det er fastsatt en sameiebrøk for hver eierseksjon som uttrykker sameieandelens størrelse basert på den enkelte bruksenhets bruksareal (dvs eksklusiv balkong/terrasse/privat uteareal). Dog er sameiebrøken til næringsseksjonen i kjellerplanet (dvs en mindre del av parkeringsanlegget) basert på halvparten av denne bruksenhetens nettoareal. Inndelingen i hoveddeler og tilleggsdeler, samt sameiebrøkens størrelse, fremgår av seksjoneringsbegjæringen. De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter, er fellesareal. Til fellesarealene hører således blant annet hele bygningskroppen med vegger, dekker og konstruksjoner (også for balkonger/terrasser) samt inngangsdører, vinduer, trapperom med heis, ganger, andre fellesrom og store deler av utearealet. Stamledningsnettet for vann og avløp fram til avgreiningspunktene til de enkelte bruksenhetene og elektrisitet fram til bruksenhetenes sikringsskap, er også fellesanlegg. Det samme er andre innretninger og installasjoner som skal tjene sameiernes fellesbehov.

§ 3 Formål
De bruksenheter som ifølge seksjoneringsbegjæringen er boligseksjoner, kan kun benyttes til boligformål.
En bruksenhet i første etasje er iht. seksjoneringsbegjæringen næringsseksjon. Denne
bruksenheten kan kun benyttes til barnehageformål. Likeledes kan næringsseksjonen i
kjellerplanet kun benyttes til parkering. Formålet for disse to seksjoner kan dog endres til
annet næringsformål dersom sameiermøte med 2/3 flertall vedtar dette og eieren av den
respektive seksjonen har gitt sin tilslutning til formålsendringen. Det er en forutsetning for å endre formålet, at det nye formålet ikke er i strid med offentlige vedtak eller bestemmelser.

§ 4 Fysisk bruk av eierseksjonene
Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet, og rett til å utnytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanligvis brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og
forholdene. Fellesarealene må ikke brukes slik at andre sameiere hindres i å bruke dem. Styret kan gi bestemmelser om hvordan fellesarealene skal brukes. Styrets avgjørelse kan bringes inn for sameiermøtet. Selv om den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet, plikter sameieren å stille bruksenheten til disposisjon når dette er nødvendig av hensyn til vedlikeholdsarbeider o l. Dette gjelder så vel bruksenhetens hoveddel som tilleggsdel. Bruksenheten kan bare nyttes i samsvar med formålet, jf § 3. Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere. Spesielt for næringsseksjon(barnehage):
– Oppgang til boligseksjonene kan kun brukes av beboerne og barnehagens ansatte.
Barn i barnehagen skal bruke egen inngang.
– Utebelysning på barnehagens uteareal skal godkjennes av sameiet.

§ 5 Rettslig rådighet over eierseksjonene
Med unntak av de begrensninger som følger av disse vedtekter og av eierseksjonsloven, har seksjonseierne full rettslig rådighet over sine seksjoner. Seksjonseierne kan fritt pantsette, selge og leie ut sine seksjoner. Ethvert salg av seksjoner skal meldes skriftlig til sameiets forretningsfører med opplysning om hvem som er ny eier. Ved utleie av seksjoner skal skriftlig melding sendes til styret i sameiet. Det samme gjelder for bortleie av tilleggsdel til seksjon.
På skjemaet «Melding om ny leietaker» skal både sameier/utleier og ny leietaker underskrive på at sameiets vedtekter og husordensregler er lest, gjennomgått og forstått av begge parter.
Ved eierskifte skal erverver av ny seksjon betale eierskiftegebyr inn til forretningsfører for sameiet. Med de begrensninger som følger av lov om eierseksjoner § 22 kan bare fysiske personer erverve seksjoner i sameiet. Sameierne har ikke forkjøps- eller innløsningsrett. Sameiet har ikke oppløsningsrett.

§ 6 Ordinært sameiermøte
Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet.
Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett.
Styremedlemmer, forretningsføreren og revisor har rett til å delta i sameiermøte med forslags og talerett. Styrelederen og forretningsføreren har plikt til å være til stede.
Sameiers ektefelle, samboer eller annet husstandsmedlem har møte- og talerett. En sameier kan møte ved fullmektig, og har også rett til å ta med en rådgiver til sameiermøtet. Rådgiver har talerett dersom sameiermøtet gir tillatelse til dette med alminnelig flertall.
Ordinært sameiermøte avholdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Sameiermøtet innkalles skriftlig av styret med minst 8 og høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt bestemt angi de saker som skal behandles. Dersom et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst 2/3 flertall skal behandles, må hovedinnholdet i forslaget være angitt i innkallingen. Bortsett fra saker nevnt i neste avsnitt kan sameiermøtet bare treffe beslutning om saker som er angitt i innkallingen på denne måten.
Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet behandle:
1. Styrets årsberetning
2. Styrets regnskap, ev regnskapsoversikt
3. Valg av styre
4. Budsjett for kommende år
5. Årlig vedlikeholdsprogram.
Årsberetning, regnskap og revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært sameiermøte
sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i sameiermøtet.

§ 7 Ekstraordinært sameiermøte
Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig eller når to eller flere
sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene fremsetter skriftlig krav om det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller skriftlig til
ekstraordinært sameiermøte med minst 3 og høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal skje på samme måte som for ordinært sameiermøte, jf § 6.

§ 8 Sameiermøtets vedtak
Ved avstemninger regnes flertallet etter antall stemmer. Hver seksjon gir en stemme.
Med mindre annet følger av vedtektene eller lov om eierseksjoner, gjelder som sameiermøtets beslutning det som flertallet av stemmene er avgitt for. Blanke stemmer anses som ikke avgitt.
Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning.
Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om bl a:
a) endring av vedtektene,
b) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter
forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
c) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende
bruksenheter,
d) salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjon i sameiet som tilhører
eller skal tilhøre sameierne i fellesskap,
e) andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,
f) samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til et
annet formål,
g) samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonsloven § 12 annet ledd annet
punktum,
h) tiltak som har sammenheng med sameiernes bo eller bruksinteresser og som går ut
over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomiske ansvar
eller utlegg for sameierne på mer enn fem prosent av de årlige fellesutgiftene.
Følgende beslutninger krever tilslutning fra de sameiere det gjelder:
a) at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like,
b) innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten over
seksjonen,
c) innføring av vedtektsbestemmelse om en annen fordeling av felleskostnadene enn bestemt i § 14.
Det kreves tilslutning fra samtlige sameiere for vedtak om salg eller bortfeste av hele eller
vesentlige deler av eiendommen. Sameiermøtet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.

§ 9 Styret
Sameiet skal ha et styre med en leder og 4 styremedlemmer foruten 3 varamedlemmer i den rekkefølge som velges av sameiermøtet. Styreleder velges særskilt. Leder og styremedlemmene velges for to år, varamedlemmer for ett år. Ved valgene anses den eller de kandidater som oppnår flest stemmer som valgt, selv om den enkelte ikke oppnår vanlig flertall av de avgitte stemmer. Styremedlemmene og varamedlemmene må være sameiere eller tilhøre noen sameiers husstand.
Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret kan ansette forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt si dem opp eller gi dem avskjed.
Ved utførelsen av sitt oppdrag kan styret treffe vedtak og sette i gang ethvert tiltak som ikke etter loven eller vedtektene skal vedtas av sameiermøte. Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiermøtet, kan også tas av styret om ikke annet følger av loven eller vedtektene eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfelle.
Styret er vedtaksført når minst 3 styremedlemmer, inkludert møtende vararepresentanter er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjelder det som møtelederen har stemt for. Uansett må minst to styremedlemmer stemme for et vedtak. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmer.
Sameiet velger en valgkomité på tre medlemmer som legger fram for sameiermøtet forslag til valg av leder, styremedlemmer og varamedlemmer.
Sameiet skal ha revisor som velges av sameiermøtet.

§ 10 Styrets adgang til å forplikte sameiet
Styret representerer sameierne og forplikter dem med underskrift av styrets leder og ett
styremedlem i fellesskap i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder gjennomføringen av vedtak truffet av sameiermøtet eller styret, og plikter som angår fellesareal og fast eiendom for øvrig. I saker som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold, kan forretningsfører representere sameierne på samme måte som i styret.

§ 11 Ordensregler
Som ordensregler for eiendommen gjelder sameiets husordensregler:» IDYLLISKE BADEBAKKEN – vår oase ved Akerselva» – som finnes på www.badebakken.com i tillegg til Norges Huseierforbunds ordensreglement.

§ 12 Vedlikehold av bruksenheter
Den enkelte sameier skal for egen regning holde sin bruksenhet (hoveddel som tilleggsdel)
forsvarlig vedlike slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Dette
omfatter også vedlikeholdsansvaret for vann- og avløpsledninger fra forgreningspunktet på stamledningsnettet inn til bruksenheten og for sikringsskapet og elektriske ledninger og opplegg i bruksenheten. Parkeringsanlegget vedlikeholdes av sameiet og kostnadene til dette inngår i felleskostnadene, selv om plassene inngår i bruksenheter som tilleggsdeler eller inngår i egen næringsseksjon. Det samme gjelder vedlikehold av balkonger/terrasser (med rekkverk). Dersom en sameier misligholder sin vedlikeholdsplikt, kan sameiermøtet med to tredjedels flertall beslutte at sameieren pålegges vedlikeholdet. Dersom pålegget ikke etterkommes, kan sameiermøtet med tre fjerdedels flertall beslutte at vedlikeholdsarbeidet skal utføres for vedkommende sameiers regning.
Spesielt for næringsseksjon(barnehage):
– barnehagen har vedlikeholdsplikt for fasader som omslutter seksjonen.
– Barnehagen har separat ventilasjon. Drift og vedlikehold bekostes av barnehagen.
– Barnehagen har ansvar for vedlikehold av gjerde rundt barnehagen.

§ 13 Vedlikehold av fellesareal
Fellesarealet skal holdes forsvarlig ved like. Det skal utarbeides forslag til årlig
vedlikeholdsprogram for fellesarealer, som fremlegges på det ordinære sameiermøtet for
godkjennelse. Sameiermøte kan med vanlig flertall vedta avsetning til fond til framtidig vedlikehold. Med to tredjedels flertall kan sameiermøte vedta avsetning til påkostningsfond til bruk for bestemte tiltak for standardheving. Styret kan gjennomføre pålegg gitt av offentlige myndigheter vedrørende eiendommen.

§ 14 Felleskostnader
Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet er
felleskostnader. Disse skal fordeles mellom sameierne etter sameierbrøken, med mindre
særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller
etter forbruk. Som felleskostnader anses blant annet:
a) eiendomsforsikring, jf § 15
b) kostnader til indre og ytre vedlikehold av fellesarealer, samt av parkeringsanlegget og
balkonger/terrasser
c) lys/oppvarming av fellesarealer
d) kostnader ved forretningsførsel og styrehonorarer.
Generelt:
a) ved eierskifte er erverver av seksjonen ansvarlig for felleskostnader fra det tidspunkt
seksjonen er overtatt. Tidligere eier er medansvarlig for felleskostnadene inntil ny eier
av seksjonen er meldt inn til forretningsfører.
b) kostnader vedr. gasspeis og gasstank skal belastes de seksjoner som har gasspeis og
som er tilknyttet ekstern gasstank. Forbruk av gass til gasspeisene blir forskuttert over
sameiets budsjett. Frakopling eller manipulering av timeteller på gasspeis er ulovlig og
kan føre til rettsforfølgelse.

§ 15 Betaling av felleskostnader
Styret skal påse at alle fellesutgifter blir dekket av sameiet slik at det unngås at kreditorer gjør krav gjeldende mot den enkelte sameier for sameiets forpliktelser.
Den enkelte sameier skal innen den 1. i hver måned forskuddsvis innbetale et à konto beløp til dekning av sin andel av de årlige felleskostnadene. Beløpets størrelse fastsettes av
sameiermøtet eller styret slik at de samlede à konto beløp med rimelig margin dekker de
felleskostnader som antas å ville påløpe i løpet av ett år. Eventuelt overskudd skal ikke
tilbakebetales, men skal hensyn tas ved fastsettelse av à konto beløp for neste periode.
Unnlatelse av å betale fastsatt andel av fellesutgifter anses som mislighold fra sameiernes
side.

§ 16 Ansvar utad
For sameiernes felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin
sameierbrøk.

§ 17 Forsikring og ansvar for skader
Eiendommen skal til enhver tid holdes betryggende forsikret i godkjent selskap. Styret er
ansvarlig for at forsikring tegnes og at forsikringspremie betales. Påkostninger på den enkelte bruksenhet som ikke omfattes av sameiets fellesforsikring, må den enkelte sameier selv forsikre på betryggende måte. Innboforsikring må tegnes av den enkelte sameier.
Seksjonseier er ansvarlig for skader på andre seksjoner eller sameiets fellesområder som
skyldes utstyr som er ettermontert i leiligheten eller på balkong/terrasse. Dette gjelder f.eks. boblebad, innglassing, endring av gulvbelegg på terrasse og bruk av
høytrykksspyler/brannslange. Seksjonseier bør tegne forsikring som dekker slike skader.
I den grad sameiets forsikring kan brukes til å dekke slike skader skal seksjonseier som er
ansvarlig for skaden betale sameiets egenandel når sameiets forsikring blir brukt.

§ 18 Panterett for sameiernes forpliktelser
For krav mot en sameier som følger av sameierforholdet, herunder krav om dekning av
felleskostnader, har de øvrige sameiere lovbestemt panterett i den aktuelle sameiers seksjon, jf eierseksjonsloven § 25.

§ 19 Mislighold og fravikelse
Hvis en seksjonseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter i
sameieforholdet, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Advarsel skal gis
skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.
Medfører en sameiers oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av
eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13.

§ 20 Lov om eierseksjoner
Lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr 31 kommer til anvendelse i den utstrekning ikke
annet følger av disse vedtekter.

§ 21 Retningslinjer for innglassing av terrasser
Innglassing av terrasse er kun tillatt for øverste etasje i fasade mot nord som
tilstøter Kristoffer Aamots vei. Det forutsettes at innglassing skjer i henhold til det til enhver tid gjeldende lov- og forskriftsverk. Materialvalg og løsning skal tilstrebes å være mest mulig lik eksisterende innglassing. For å sikre en enhetlig fasade, skal styret under enhver omstendighet forelegges en søknad, hvor valg av løsning og materialer fremgår. Slik godkjenning fratar imidlertid ikke seksjonseieren ansvar for at tiltaket tilfredsstiller sameiets vilkår for innglassing. Etter innglassing må styret forelegges dokumentasjon på
bygningsmyndighetens godkjenning, samt dokumentasjon på størrelsen på det
innglassede arealet.
Den angjeldende tiltakshaver må selv bære samtlige utgifter som er knyttet til
tiltaket. Etter at innglassing er utført vil styret sørge for at den angjeldende seksjon får øket sine fellesutgifter tilsvarende størrelsen på det innglassede arealet med den til
enhver tid gjeldende kvadratmeterpris i sameiet. Etter innglassing overtar den angjeldende sameier alt ansvar for ytre og indre vedlikehold av det innglassede området.

§ 22 Videoovervåking av sameiets område
Sameiet Badebakken 2-34 har installert videoovervåkingsutstyr inne i fellesgarasjen, og på
veggen ved innkjøringen for overvåking av innkjøring, parkeringsautomat og gjesteparkering. Videoovervåkingen er registrert hos Datatilsynet, og er i henhold til deres retningslinjer. Opptakene oppbevares kun i kort tid, så meld fra til vaktmester umiddelbart hvis noe skjer. Ved behov vil relevante opptak fra anlegget bli overlevert til rette politimyndighet.

§23 Gasspeis og gasstanker
Sameiere/beboere som har installert gasspeiser er forpliktet til å gjennomføre en årlig kontroll av gasspeis og ledninger gjennom sameiets felles avtale i h.h.t. Norsk Gass norm og Direktoratet for Samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) sitt lovverk angående gassanlegg. Kostnader vedrørende dette blir belastet seksjoner som har gasspeis.
Kontrollen består av:

• Kontroll og tetthetsprøving av innvendig gassledning fra abonnent skap til peis.
• Årlig inspeksjon av gasspeis iht. produktets beskrivelse
• Service gasspeis iht. leverandørens spesifikasjoner

Brudd på avtalt tid for kontroll blir belastet som vanlig oppdrag. Denne kontrollen fritar ikke sameier/beboer daglig ettersyn av anlegget. Forbruk av gass til gasspeisene og leie av gasstank blir forskuttert over sameiets budsjett. Dette avregnes en gang i året og faktura sendes seksjoner med gasspeis iht over.

Frakopling eller manipulering av timeteller på gasspeisene er ulovlig og kan føre til rettsforfølgelse. Fjerning av gasspeis må kun utføres av godkjent leverandør; sameiets serviceleverandør kan utføre dette arbeidet. Styret må ha informasjon om at gasspeisen er fjernet og at arbeidet er utført av fagperson. Serviceleverandøren skal notere gasstellertallet. Alle kostnader vedrørende fjerning av gasspeis belastes den enkelte sameier.
Det er ikke lov å ny-installere gasspeis i seksjoner uten dokumentert tillatelse fra Oslo brann og redningsetat. En slik installasjon må meldes styret med kopi av dokumentasjon.

§24 Gasskomfyr/gassflasker
Ønsker beboere i sameiet å skaffe seg gasskomfyr plikter beboer å melde dette til styret, da styret ønsker oversikt over alle gassflasker/propantanker i sameiet. Det kan oppbevares totalt 55 liter (2 a 11 kg, 1 kg = 2,4 liter) propan til koking og oppvarming i leiligheten. Som beboer er du ansvarlig for at anlegget i din leilighet blir kontrollert og vedlikeholdt jevnlig. Hvis det brukes gassflasker/propantanker i den enkelte leilighet, er det viktig å være klar over reglene for bruk, vedlikehold og oppbevaring og som beboer er ansvarlig for:
• at det utføres vedlikehold/service og kontroll av anlegget inne i egen leilighet og kunne dokumentere dette
• å studere monterings- og bruksanvisning før apparat og anlegg tas i bruk
• å være på vakt mot gasslekkasjer og ta nødvendige forholdsregler
Alle med egen propantank plikter å følge «gassvettsreglene».

§25 Tak over verandadør mot Kr. Aamots gate
Flere av balkongene ut mot Kristoffer Åmotsgate har ikke balkong over. Problemet har vært at disse dørene ikke har kunnet stå åpne i regn- og snøvær uten at rommet har blitt fylt med vann.

Det er tillatt å sette opp tak over disse med en takløsning som kan settes opp uten søknad til kommunen ihht styrets retningslinjer. 

Endret 20.04.2016